공인중개사 시험 부동산학개론 10탄, 주택저당증권과 부동산 이용 및 개발

 

안녕하세요! 오늘은 부동산과 관련된 중요한 주제인 주택저당증권과 부동산 이용 및 개발에 대해 이야기해볼게요. 부동산 투자를 할 때 자주 등장하는 개념이기도 하고, 공인중개사 시험에서도 자주 나오는 주제죠. 특히 주택저당증권은 부동산 금융의 핵심 개념 중 하나로, 이를 이해하면 더 나은 투자 결정을 내릴 수 있어요. 부동산 개발에 대한 이야기도 함께 다뤄볼 테니, 차근차근 읽어보세요. 그럼 시작할게요!

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목차

1. 주택저당증권(MBS) 개념 이해
2. MPTS, MBB, MPTP, CMO의 차이점
3. 부동산 이용과 개발이란?
4. 직주분리와 직주접근
5. 도시스프롤 현상
6. 부동산 개발 리스크
7. 시장분석과 흡수율 분석
8. 다양한 부동산 개발 방식
9. 결론

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1. 주택저당증권(MBS) 개념 이해

먼저 주택저당증권(MBS, Mortgage-Backed Securities)은 부동산과 관련된 중요한 금융 상품이에요. 간단히 말해, 주택담보대출(모기지)을 기반으로 발행되는 증권이에요. 금융기관은 주택저당채권을 모아서 하나의 상품으로 만들고, 이를 투자자들에게 판매해 자금을 조달하죠. 이를 통해 금융기관은 주택대출 자금을 더 쉽게 확보할 수 있어요.

주택저당증권은 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 해요. 부동산 투자의 리스크를 분산시키고, 투자자들은 이를 통해 일정한 수익을 얻을 수 있어요. 이제 주택저당증권의 다양한 종류에 대해 자세히 알아볼게요.

2. MPTS, MBB, MPTP, CMO의 차이점

주택저당증권에는 여러 가지 유형이 있어요. 그 중에서 대표적인 네 가지를 소개할게요.

*MPTS는 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 투자자에게 모두 매각하는 방식이에요. 쉽게 말해, 투자자는 원리금과 소유권을 모두 가지게 되는 것이죠.

*MBB는 원리금수취권과 주택저당채권집합물의 소유권을 발행자가 가지고, 그 집합물을 담보로 채권을 발행해 자금을 조달하는 방식이에요. 즉, 투자자는 채권을 통해 수익을 얻지만, 소유권은 발행자에게 있어요.

*MPTP는 발행자가 주택저당채권의 소유권을 보유하면서, 투자자에게 원리금수취권만 이전하는 방식이에요. 투자자는 원리금만 받게 되는 것이죠.

마지막으로 CMO는 주택저당채권집합물을 담보로 하여 다계층의 채권을 발행하는 방식이에요. 다양한 만기와 이자율을 가진 채권들을 한데 모아 투자자들이 각기 다른 위험과 수익을 선택할 수 있도록 해요.

이 네 가지 방식은 각각의 특징과 구조가 다르기 때문에 투자자의 성향에 맞게 선택할 수 있어요.

3. 부동산 이용과 개발이란?

이제 부동산 이용과 개발에 대해 이야기해볼게요. 부동산을 단순히 소유하는 것만으로는 충분하지 않아요. 이를 어떻게 이용하고 개발하느냐가 수익을 결정하는 중요한 요소가 되죠.

토지이용의 집약도는 단위 면적당 투입되는 노동과 자본의 양을 의미해요. 같은 토지라도 어떻게 이용하느냐에 따라 수익이 달라지기 때문에, 집약적인 이용이 중요한 거죠. 또한, 더 좋은 입지조건을 가진 토지에서는 더 많은 수익을 낼 수 있는데, 이를 입지잉여라고 불러요. 쉽게 말해, 위치가 좋은 곳에서 더 큰 이익을 낸다는 거예요.

4. 직주분리와 직주접근

부동산 개발과 관련해 직주분리와 직주접근이라는 개념도 중요한데요, 직주분리는 주거지와 직장이 분리되어 있는 상황을 말해요. 도심의 집값이 비싸지면서, 사람들이 교외로 이주하게 되는 현상이 대표적인 예시죠. 이는 도심의 지가 상승과 환경 악화 같은 이유로 발생해요.

반대로 직주접근은 주거지와 직장이 가까워지는 현상을 말해요. 도심의 집값이 내려가거나, 교통 체증이 심해지면 사람들이 다시 도심으로 모이게 되는 거죠. 이러한 변화는 부동산 시장에 큰 영향을 미쳐요.

 

5. 도시스프롤 현상

부동산 개발 과정에서 자주 언급되는 또 다른 개념이 바로 도시스프롤 현상이에요. 이는 도시가 계획 없이 무질서하게 확산되는 현상을 말해요. 특히 교외 지역으로 도시가 빠르게 확장되면서 도심 외곽에 거주하는 사람들이 많아지게 돼요. 이런 현상은 교통 체증을 악화시키고, 도시 환경을 악화시키는 문제를 일으킬 수 있어요.

도시스프롤 현상을 해결하기 위해서는 효율적인 토지 이용과 계획적인 도시 개발이 필요해요. 그렇지 않으면 도시의 질서가 무너지고, 생활 환경이 나빠질 수 있답니다.

6. 부동산 개발 리스크

부동산 개발에는 항상 리스크가 따르게 마련이에요. 대표적으로 법률적 위험과 시장위험, 비용위험을 들 수 있어요.

*법률적 위험은 개발과 관련된 법적 규제나 소유권 문제에서 발생할 수 있는 리스크에요. 부동산 개발을 할 때는 반드시 관련 법률을 잘 이해하고, 사전에 대비해야 해요.

*시장위험은 이자율 변동이나 시장 침체로 인해 발생하는 위험이에요. 예를 들어, 예상보다 공실이 길어지거나 시장이 침체되면 수익이 줄어들 수 있죠.

*비용위험은 예상치 못한 인플레이션이나 공사 기간의 지연으로 인해 발생하는 위험이에요. 이는 개발 비용이 급증하게 만드는 주요 원인 중 하나예요.

7. 시장분석과 흡수율 분석

부동산 개발을 성공적으로 마치기 위해서는 시장분석이 필수적이에요. 시장분석은 특정 부동산의 수요와 공급 상황을 파악하는 작업이에요. 또한, 개발된 부동산이 매매되거나 임대될 수 있을지에 대한 경쟁력을 평가하는 시장성 분석도 중요해요.

흡수율 분석은 시장 분석의 일환으로, 과거 데이터를 바탕으로 향후 개발 사업의 흡수율을 예측하는 작업이에요. 이를 통해 미래의 수익을 예측하고, 사업 계획을 더 명확하게 세울 수 있어요.

8. 다양한 부동산 개발 방식

부동산 개발에는 다양한 방식이 있어요.

 

*자체개발사업은 개발 이익이 전부 토지 소유자에게 귀속되는 방식이에요. 사업 추진이 빠르고, 소유자가 원하는 방향으로 진행할 수 있다는 장점이 있어요.

*지주공동사업은 위험이 큰 개발 사업에서 토지 소유자와 개발업자가 위험을 분산할 수 있는 방식이에요. 위험이 분산되므로 리스크가 큰 사업에도 도전할 수 있죠.

*토지신탁형 개발은 신탁회사가 토지를 개발하고 관리하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이에요. 이 방식은 개발 과정의 복잡함을 줄이고, 전문가에게 개발을 맡길 수 있어요.

*컨소시엄 방식은 여러 회사가 협력하여 대규모 개발사업을 수행하는 방식이에요. 이 방식은 자본과 기술을 보완하며, 규모가 큰 개발 사업에 적합해요.

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9. 결론

오늘은 주택저당증권과 부동산 개발에 대해 알아보았어요. 주택저당증권은 부동산 금융의 핵심 개념으로, 투자자들이 부동산 투자에 더 쉽게 접근할 수 있도록 도와줘요. 또한, 부동산 개발에서는 다양한 방식과 리스크가 존재하므로, 철저한 시장 분석과 계획이 필수적이에요.

이번 글이 부동산 금융과 개발에 대한 이해를 높이는 데 도움이 되었기를 바라요. 부동산 투자에 성공하려면 이러한 기본 개념들을 잘 이해하고, 실제로 적용할 수 있어야 해요. 그럼 다음에 또 유익한 정보로 만나요!