공인중개사 시험 부동산학개론 9탄, 부동산 금융이란?

 

안녕하세요! 오늘은 부동산 투자와 밀접하게 관련된 부동산 금융에 대해 알아보려고 해요. 부동산 금융은 부동산을 매입하거나 개발하기 위한 자금 조달 과정에서 중요한 역할을 해요. 부동산과 관련된 자금 조달 방식에는 여러 가지가 있는데, 이번 글에서는 그중에서 주요 개념과 방식들을 하나씩 짚어보려고 합니다. 특히 저당, 금리, 상환 방식 등의 개념이 어떻게 부동산 투자에 영향을 미치는지 알아보도록 할게요. 그럼, 시작해볼까요?

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목차

1. 부동산 금융이란?
2. 지분금융과 부채금융
3. 저당의 개념과 역할
4. 이자율과 상환 방식
5. 원리금 상환 방식 비교
6. 체증식 융자금 상환 방식
7. 프로젝트금융과 저당유동화
8. 1차 저당시장과 2차 저당시장
9. 결론

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1. 부동산 금융이란?

부동산 금융은 부동산과 관련된 자금을 조달하는 모든 행위를 말해요. 이 자금은 부동산을 매입하거나 개발하기 위해 필요해요. 간단히 말해, 부동산을 구입하거나 개발할 때 필요한 돈을 어디서 어떻게 구할지에 대한 고민이 바로 부동산 금융이죠. 부동산 금융을 통해 투자자는 자기 자본뿐만 아니라 타인 자본도 활용할 수 있기 때문에, 보다 큰 부동산에 투자할 수 있어요.

부동산 금융은 크게 두 가지 방식으로 나뉘는데, 지분금융과 부채금융이에요. 지분금융은 자기 자본을 활용한 것이고, 부채금융은 타인 자본을 빌려 쓰는 방식이에요. 이 두 가지 방법은 투자자의 자금 조달 전략에 따라 적절하게 사용될 수 있어요.

 

2. 지분금융과 부채금융

지분금융은 부동산 투자자가 자신이 소유한 지분권을 팔아 자기 자본을 조달하는 방식이에요. 이 경우 투자자는 부동산 소유권을 포기하지 않지만, 지분을 매각함으로써 자금을 확보할 수 있어요. 이는 투자자가 더 많은 자금을 확보하면서도 소유권을 유지할 수 있는 좋은 방법이에요.

반면, 부채금융은 부동산을 담보로 타인 자본을 빌려 쓰는 방법이에요. 대표적인 방식으로 저당권을 설정하여 대출을 받거나 사채를 발행해 자금을 조달할 수 있어요. 투자자는 이 자금을 사용해 부동산을 매입하거나 개발하고, 일정 기간 후에 원리금을 상환해야 해요. 부채금융은 지분을 매각하지 않고 자금을 확보할 수 있다는 장점이 있지만, 대출 상환 부담이 따르기 때문에 투자자는 상환 계획을 잘 세워야 해요.

3. 저당의 개념과 역할

부동산 금융에서 저당은 매우 중요한 개념이에요. 저당(mortgage)은 부동산을 담보로 필요한 자금을 조달하는 방식을 말해요. 쉽게 말해, 부동산을 금융기관에 맡기고 돈을 빌리는 거예요. 이때 돈을 빌려주는 쪽을 대출자라고 하고, 돈을 빌리는 쪽을 차입자라고 해요.

저당을 설정하면, 차입자는 부동산을 담보로 대출을 받게 되고, 대출자는 부동산이 담보로 제공되기 때문에 상대적으로 안전한 대출을 제공할 수 있어요. 만약 차입자가 대출금을 갚지 못할 경우, 대출자는 저당 잡힌 부동산을 처분하여 빌려준 돈을 회수할 수 있죠. 이처럼 저당은 부동산을 담보로 자금을 조달할 때 가장 흔하게 사용되는 방식이에요.

4. 이자율과 상환 방식

부동산 금융에서 중요한 요소 중 하나는 이자율이에요. 고정이자율저당의 경우, 대출 시점에 계약된 명목이자율이 융자기간 동안 고정되기 때문에, 인플레이션이 발생하면 대출자의 실질이자율은 하락하게 돼요. 이는 대출자 입장에서는 안정적인 조건이지만, 차입자는 인플레이션에 유리할 수 있죠.

반대로, 변동금리 대출은 이자율 조정 주기가 짧을수록 대출자에게 유리하고, 그 위험이 차입자에게 전가돼요. 이 경우 차입자는 이자율 변동에 따라 더 많은 이자를 지불해야 할 수도 있어요. 변동금리 대출은 시장 상황에 따라 유리할 수도 있지만, 불확실성이 크기 때문에 차입자는 신중하게 선택해야 해요.

 

5. 원리금 상환 방식 비교

부동산 금융에서 대출금을 상환하는 방식에는 여러 가지가 있어요. 대표적으로 원금균등상환과 원리금균등상환 방식이 있죠.

원금균등상환저당은 융자기간 동안 매번 상환하는 원금이 동일해요. 다만, 초기에는 이자지급액이 크고, 시간이 지나면서 점차 줄어들어요. 따라서 원리금상환액은 융자기간이 지날수록 감소하게 되죠.
원리금균등상환방식은 매번 상환하는 원리금이 동일해요. 상환 초기에는 이자 비중이 크고, 후기로 갈수록 원금 비중이 커져요. 이 방식은 상환액이 일정하기 때문에 예측이 쉽다는 장점이 있지만, 초기에는 이자가 많은 비중을 차지해 부담이 클 수 있어요.
두 방식 중 어떤 것을 선택하느냐에 따라 초기 상환 부담과 전체 상환 금액에 차이가 생기기 때문에, 투자자의 재정 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요해요.

6. 체증식 융자금 상환 방식

체증식 융자금 상환 방식은 상환 초기에 원리금 상환액 부담을 적게 하다가 점차 늘려가는 방식이에요. 이는 장래에 소득이나 매출이 증가할 것으로 예상되는 개인이나 기업에게 적합한 방식이에요. 초기 부담을 줄이고, 시간이 지남에 따라 상환액을 늘리기 때문에 초기 자금 압박이 적은 것이 장점이에요.

예를 들어, 창업 초기에는 소득이 많지 않지만, 시간이 지남에 따라 매출이 증가할 것으로 예상되는 기업이 이 방식을 선택하면, 초기에는 적은 상환액으로 시작해 나중에 더 많은 금액을 상환하게 되죠. 이는 특히 미래 수익을 예상할 수 있는 투자자나 기업에게 유리한 방식이에요.

7. 프로젝트금융과 저당유동화

프로젝트금융은 특정 사업의 사업성을 담보로 자금을 조달하는 방식이에요. 여기서 중요한 점은 비소구금융(비상환청구금융)이라는 특징이 있어요. 이는 만약 사업이 실패해도 사업주의 개인적인 채무로 이어지지 않는다는 뜻이에요. 따라서 프로젝트금융은 사업의 성공 여부에 따라 대출 상환이 이루어지며, 사업 자체에 대한 리스크를 금융기관이 부담하게 돼요.

또한, 저당유동화는 주택금융기관이 대출자금을 장기적으로 고정화하는 방식이에요. 이를 통해 유동성 위험과 금리 변동에 따른 위험을 줄일 수 있어요. 즉, 금융기관은 저당을 유동화함으로써 대출금의 유동성을 높이고, 투자자는 안정적인 투자 환경을 제공받을 수 있게 돼요.

8. 1차 저당시장과 2차 저당시장

부동산 금융에서 저당시장은 1차 저당시장과 2차 저당시장으로 나뉘어요.

1차 저당시장은 부동산 대출을 원하는 수요자와 대출을 제공하는 금융기관 간에 거래가 이루어지는 시장이에요. 즉, 차입자가 부동산을 담보로 대출을 받는 시장을 말해요. 이곳에서 부동산을 매입하거나 개발하기 위한 자금이 조달돼요.
2차 저당시장은 저당대출기관이 다른 기관 투자자들과 저당을 사고파는 시장이에요. 1차 저당시장에서 대출된 저당을 금융기관이 다른 투자자에게 판매하여 자금을 회수하는 구조예요. 이를 통해 금융기관은 추가적인 대출 자금을 확보할 수 있고, 투자자들은 새로운 투자 기회를 얻게 돼요.

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9. 결론

오늘은 부동산 금융에 대해 자세히 알아보았어요. 부동산 투자에 있어 금융은 매우 중요한 역할을 하고, 그에 따른 다양한 금융 기법을 잘 이해하는 것이 성공적인 투자의 필수 조건이죠. 지분금융과 부채금융, 저당의 개념, 이자율과 상환 방식, 체증식 융자금 상환 방식 등은 부동산 투자자들이 반드시 알아야 할 중요한 개념들이에요.

부동산 금융에 대한 이해를 깊이 있게 쌓으면, 더 나은 투자 결정을 내릴 수 있어요. 이 글을 통해 여러분의 부동산 금융에 대한 이해가 더욱 깊어지길 바라며, 다음에도 더 유익한 정보를 가지고 찾아뵐게요. 감사합니다!