공인중개사 시험 필수! 부동산학개론 기초 완벽 정리 4탄, 부동산 시장과 입지 및 공간구조론

 

안녕하세요! 오늘은 공인중개사 공부를 하면서 꼭 알아야 할 두 가지 주제, '부동산시장'과 '입지 및 공간구조론'에 대해 이야기해 보려고 해요. 공인중개사시험을 준비 중이신 분들에게 이 내용이 큰 도움이 될 거예요. 조금 어렵게 느껴질 수 있는 부분이지만, 천천히 따라오시면 쉽게 이해하실 수 있을 거예요.

1. 부동산시장
부동산시장은 다른 시장과는 조금 다른 특성을 가지고 있어요. 예를 들어, 부동산시장은 국지적이고, 거래가 비공개적으로 이루어지는 경우가 많으며, 표준화된 상품이 아니기 때문에 비표준화성이 있어요. 또한, 수급 조절이 어려워서 가격이 단기적으로 왜곡될 가능성도 높아요. 이러한 시장이 가지고 있는 중요한 기능 중 하나는 자원배분 기능이에요. 이 외에도 교환기능, 가격형성 기능, 정보제공 기능 등이 있어요. 

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부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 빨리 가격에 반영하는지에 따라 시장의 효율성이 결정되는데, 정보가 빠르게 반영되는 시장을 '효율적 시장'이라고 해요.

효율적 시장의 종류도 여러 가지가 있어요. '약성 효율적 시장'은 과거의 정보가 가격에 충분히 반영되어 있어 과거 데이터를 분석해도 초과이윤을 얻기 어렵고, '준강성 효율적 시장'은 현재 공표된 정보까지도 즉시 반영돼 새로 공표된 정보를 분석해도 이익을 보기 어려운 시장이에요. 마지막으로, '강성 효율적 시장'은 아직 공표되지 않은 정보까지도 가격에 반영되어, 어떤 정보를 활용해도 초과이윤을 얻기 힘든 시장을 말해요.

2. 입지 및 공간구조론
이번에는 입지 및 공간구조론에 대해 알아볼게요. 여기서 중요한 개념 중 하나는 '지대'와 '지가'의 차이인데, 지대는 유량(flow)의 개념이고, 지가는 저량(stock)의 개념이에요. 이와 관련된 여러 이론들도 알아두면 좋아요.

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✔️리카도의 차액지대설에 따르면, 토지의 비옥도 차이와 비옥한 토지의 제한이 지대 발생의 원인이라고 해요. 

✔️마르크스는 절대지대설에서, 한계지에서도 토지소유자의 요구로 지대가 발생한다고 했죠.

✔️튀넨의 위치지대설에 따르면, 지대는 중심지에서 멀어질수록 떨어지게 돼요.

✔️알론소의 입찰지대설에 따르면, 토지는 최고의 지대지불 의사가 있는 용도에 할당된다고 해요. 

✔️동심원이론에서는 저소득층일수록 고용 기회가 많은 도심에 주거지를 선정하는 경향이 있어요. 

✔️호이트의 선형이론에 따르면 고소득층은 주요 교통노선을 따라 접근성이 좋은 지역에 살고 싶어 하죠. 

✔️해리스와 울만의 다핵심이론에 따르면, 유사한 활동들은 같은 지역에 모이고, 상반되는 활동들은 서로 떨어진 곳에 위치한다고 해요. (ex. 판교테크노벨리)

 

오늘 알아본 내용들이 공인중개사 시험을 준비하시는 분들께 도움이 되었으면 좋겠어요. 부동산학개론은 다양한 이론과 개념들이 많아서 어려울 수 있지만, 하나씩 정리해 나가면 금방 익숙해지실 거예요. 그럼, 오늘도 열심히 공부하시고, 다음에 또 만나요!